ماذا يقول الخبراء عن شراء العقارات في بريطانيا خلال 2023

فريق التحرير January 1, 2023

شهدت أسعار المنازل في بريطانيا انخفاضًا بنسبة 1.4 في المئة للشهر الثالث على التوالي، وهو أكبر انخفاض منذ حزيران/ يونيو عام 2020، وقد يبدو ذلك خبرًا جيدًا لأصحاب العقارات لكن ماذا يقول الخبراء عن شراء العقارات في بريطانيا خلال عام 2023؟

على الرغم من انخفاض سعر العقارات فقد يعتقد البعض بأن الوقت الحالي ليس الأفضل على الإطلاق لشراء العقارات في بريطانيا، لأن قيمة العقارات آخذة في الانخفاض.

شراء العقارات في بريطانيا

توقع بعض وكلاء العقارات في بريطانيا تراجع أسعارها بنسبة تصل إلى خمسة في المئة، حتى عام 2023، كما توقع مكتب الميزانية انخفاض أسعار العقارات بنسبة 9 في المئة حتى خريف 2024. بينما توقع وكيل عقاري آخر أن نسبة انخفاض أسعار العقارات ستتجاوز العشرة في المئة. (Alprazolam)

وتقول كارين نوي الخبيرة في سوق العقارات:” تظهر الإحصائيات الخاصة ببنك إنجلترا وجود مؤشرات على انخفاض كبير مرتقب في سعر العقارات إن لم يكن انهيارا في سوق العقارات”.

وأضافت:”كشفت أحدث الأرقام عن انخفاض عدد المتقدمين على الرهون العقارية وبلغ عددهم 59000 متقدم في تشرين الأول/ أكتوبر بعد أن كان عددهم 66000 متقدمًا في أيلول/ سبتمبر.

وأكدت أنه إذا استمر انخفاض الطلب على الرهون العقارية، فسنشهد انخفاضًا في أسعار المنازل، حيث سترجح الكفة لصالح الراغبين في شراء العقارات، لذلك فمن المنطقي الانتظار لبضعة أشهر أخرى قبل شراء أي عقار، خاصة إذا كان سيتم شراؤه للمرة الأولى، وفي حال كان مشتري قادرًا على توفير المزيد من النقود”.

وأضافت:” يمكن الانتظار وادخار مبلغ أكبر من المال لدفعه كوديعة أولية ما سيساهم في تحمل التكاليف المرتفعة للرهن العقاري، ويمنح المزيد من الخيارات للمشترين عند وقت الشراء”.

وستلعب قدرة المشترين على تحمل تكاليف الرهن العقاري دورًا كبيرًا في سوق العقارات خلال الأشهر المقبلة.

الرهن العقاري وشراء العقارات في بريطانيا

تأثرت معدلات الرهن العقاري بعوائد السندات الحكومية، وقد ارتفعت معدلات الرهن العقاري لأعلى مستوياتها منذ الأزمة المالية التي سببتها سياسة الميزانية لمصغرة خلال شهر أيلول/ سبتمبر، والتي أدت إلى انحفاض أسعار سندات الدين الحكومي في بريطانيا مقابل ارتفاع عوائد السندات.

وارتفع متوسط الفوائد على الرهون العقارية الثابتة لمدة عامين من 4.74 إلى 6.65 في المئة بعد أسابيع قليلة فقط من إعلان سياسة الميزانية المصغرة.

وقد تراجع معدل الفائدة على الرهن العقاري منذ ذلك الوقت، لتصل إلى 6.14 في المئة بالنسبة للقروض الثابتة لمدة عامين، و5.95 بالنسبة للرهن العقاري الثابتة لمدة خمس سنوات.

أما بالنسبة للمتقدمين على الرهن العقاري المتغير، أو المتقدمين على الرهن العقاري لأول مرة فإن ارتفاع أسعار الفائدة سيصعب من عملية سداد الرهن العقاري وتحمل تكاليفه، ما يعني أن بعض المقترضين لن يستطيعوا اقتراض ما يكفيهم من النقود لتغطية سعر المنزل”.

وأضافت :” على الرغم من انخفاض أسعار المنازل والعقارات، فإن انخفاض معدلات الرهن العقاري سيستغرق وقتًا أطول في ظل رفع بنك إنجلترا لأسعار الفائدة من أجل كبح جماح التضخم، وبالتالي من الأفضل للمشترين أن ينتظروا انخفاض سعر الفائدة”.

أما بالنسبة للمقترضين الحاليين فلم يعد يمكنهم الاستفادة من أي انخفاض مرتقب في سعر الفائدة، حيث من المقرر أن ينهي أكثر من 300 ألف مقترض سداد قروضهم الحالية خلال العام المقبل بحسب بياناعنت بنك إنجلترا.

وقال الخبير الاقتصادي جيمس هايرمز :” يختار العديد من المقترضين نظام الرهن العقاري المتغير، لأن نسبة الفوائد فيه أدنى من تلك الموجودة في نظام الرهن العقاري الثابت، ولا يفرض نظام الرهون العقاري المتغيرة رسومًا إضافية، لذلك يمكن ببساطة تغيير نظام الرهن العقاري المتغير واعتماد نظام سعر الفائدة الثابت إذا انخفضت أسعار الفائدة في المستقبل، ويعتمد معظم المقترضين اليوم على نظام الرهن العقاري المتغير خوفُا من ارتفاع سعر الفائدة في المستقبل”.

انخفاض أسعار العقارات

قد يؤدي انخفاض أسعار العقارات على انخفاض معدلات الرهن العقاري في الأشهر القادمة، خاصة بعد ارتفاعها ارتفعت بسرعة كبيرة في أعقاب البيان المالي للحكومة خلال شهر أيلول/ سبتمبر، ومن المرجح أن نسبة الفوائد على القروض قد بلغت ذروتها بالفعل، وقد أشار البنك المركزي إلى أنه لن يرفع نسبة الفائدة بالقدر الذي تحدثت عنه الأسواق، لكن من المعروف أن البنوك تخفض أسعار الفائدة بمعدل أبطأ من سرعة رفعها، خاصة أن البنك المركزي لم يضع حدًا أعلى لسعر الفائدة بعد”.

وقال الخبير الاقتصادي أندرو ويشارت:” إن استمرار رفع أسعار الفائدة لن يسمح للراغبين في شراء العقارات في بريطانيا بالاستفادة من أي انخفاض في أسعار المنازل حتى لو وصلت نسبة الانخفاض إلى 12 في المئة”.

وأضاف:” إن ارتفاع معدلات الرهن العقاري قد يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل أسرع مما نتوقع، وعلى الرغم من انخفاض أسعار المنازل بنسبة نقطة مئوية واحدة، إلا أن الانخفاض الأخير في مؤشر Nartiowide بنسبة 1.4 في المئة، تجاوز جميع التوقعات.

على سبيل المثال : انخفضت أسعار المنازل حاليًا بعد شرائها بأسعار مرتفعة ما يعني أن بيع المنزل وشراء آخر سيجبر صاحب المنزل على دفع الفرق بين قيمة المنزل والتكلفة المرتفعة للرهن العقاري، ما سيؤدي إلى خسارة صاحب العقار.

كما سيحتاج صاحب العقار إلى المزيد من المدخرات والسيولة المالية لتعويض الفرق، ومن الصعب التقدم على الرهن العقاري في هذه الحالة، لأن البنوك تمنع منح قروض عقارية جديدة للمستثمرين بعد خسارة أسهمهم، عند سداد قروضهم السابقة.

شراء منزل بحجم أصغر

قد يبدو شراء منزل بحجم أصغر حلًا معقولًا مع ارتفاع الفوائد، لكن استبدال المنزل الكبير بآخر صغير المساحة لايبدو حلا ناجعًا مع انخفاض أسعار العقارات.

فعلى سبيل المثال إذا كان سعر المنزل 400 ألف باوند وفقد 10 في المئة من قيمته في ظل انخفاض سعر المنازل، فإن بيع هذا المنزل لشراء منزل آخر بقيمة 250 ألف باوند، لن يوفر سوى 25 ألف باوند، بسبب انخفاض سعر المنزل الجديد أيضًا بنسبة 10 في المئة، ولن يساهم ذلك في تحقيق أي كسب إضافي، إذا اعتبرنا أن صاحب العقار مازال يدفع أقساط العقار الأول.

لذلك من الأفضل للراغبين في شراء عقار جديد الانتظار ريثما تنخفض أسعار العقارات، وإذا تطلب الأمر الانتقال إلى سكن قريب من مكان العمل فيمكن لصاحب العقار تأجير عقاره واستئجار عقار آخر بالقرب من مكان عمله، لكن سيتم اقتطاع ضريبة أعلى عند بيع العقار، لأن ضريبة رس المال تفرض على سعر المنزل إذا كان صاحبه لا يقيم فيه بشكل أساسي.

كما أن أحد العوامل التي ساهمت في انخفاض أسعار العقارات في بريطانيا هو تراجع عمليات البيع والشراء بشكل عام.

حيث يتردد أصحاب العقارات في بيع منازلهم نظرًا لانخفاض الأسعار، كما أن عمليات البيع الاضطرارية تراجعت للغاية، لأن معظم أصحاب العقارات في بريطانيا ليسوا من أصحاب الرهن العقار.

ورغم وجود بعض حالات البيع الاضطرارية فإن أصحاب الرهون العقارية قد يواجهون الكثير من الناس الصعوبات بعد تشديد المعايير المعمول بها من قبل شركات القروض.

كما تراجع عدد المشترين في ظل عدم قدرتهم على تحمل التكاليف المرتفعة للرهن العقاري، كل ذلك ساهم في ركود سوق العقارات.

وارتفعت أسعار العقارات في لندن على مدار ال12 عام الماضية لكون أسعار العقارات في بريطانيا غير موحدة، حيث تختلف باختلاف المناطق، لكن توقع وكلاء العقارات انخفاض أسعار العقارات في لندن، بسبب عدم قدرة المشترين على تحمل تكاليف الرهن العقاري.

ويشير الخبراء الاقتصاديون إلى أن مناطق لندن وجنوب بريطانيا تعاني من نقص المساكن مما سيحافظ على ارتفاع أسعار العقارات ويحمي السوق من الانهيار، ومن المتوقع أن يقاوم سوق لندن أي انهيار مرتقب، في ظل إقبال المزيد من المشترين الأجانب على سوق العقارات عقب انخفاض قيمة الباوند.

سعر الشقق مقابل سعر المنازل

ولعل أحد العوامل التي تساهم في صمود السوق هو سعر الشقق مقابل المنازل (الهاوسات)، ففي العام 2008-2009، تجاوزت أسعار الشقق أسعار المنازل ( الهاوسات)، لكن انخفاض تكاليف الرهن العقاري في الماضي أدى لارتفاع أسعار المنازل (الهاوسات) بوتيرة أسرع في السنوات الأخيرة.

لذلك فإن التباين بين أسعار الشقق والمنازل، والإقبال على العمل المكتبي بعد انحسار كورونا، سيساهم في صمود السوق.

أسباب مشجعة على شراء العقارات في بريطانيا

إذا كانت رسوم الإيجار آخذة في الارتفاع فمن الأفضل شراء المنزل في أسرع وقت ممكن عبر قرض عقاري يمكن تسديده على المدى الطويل بدلًا من دفع إيجار المنزل”.

ويحذر الوكلاء العقاريون المشترين من أن الانتظار لفترة طويلة قد ينتهي بارتفاع أسعار العقارات مرة أخرى.

وقالت الخبيرة الإقتصادية سارة كولز:” كيف سيعرف المشترون أن انخفاض الأسعار وصل إلى ذروته، قبل أن تعاود الأسعار الارتفاع مرًة أخرى، حينها سيقبل المزيد من الناس على سوق العقارات، وسيؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار مرة أخرى”.

وأضافت:” يستطيع المشترون اليوم أن يفاوضوا للحصول على أرخص الأسعار نظرًا لتراجع أسعار العقارات بشكل عام”.

ويقول الخبير جوناثان هوبر :” يمتلك المشترون اليوم العديد من نقاط الفوة، ويستطيعون التفاوض والحصول على تخفيضات كبيرة في الأسعار، حيث يسعى البائعون إلى جذب المزيد من المشترين بأسعار تنافسية وجيدة”.

إن المشكلة الوحيدة التي تحول دون شراء العقارات في بريطانيا هو الخوف من الفرق بين سعر العقار بعد الانخفاض الحالي من جهة وارتفاع تكاليف الرهن العقاري من جهة أخرى، ولكن تعويض لخسارة عبر التقدم على رهن عقاري آخر قصير المدى.

أما إذا كان المشتري يخطط للبقاء في المنزل على المدى الطويل، فإن أسعار العقارات قد ترتفع مرة أخرى بحلول الوقت الذي سيبيع فيه المنزل، ولن يواجه المشتري الخسارة ومشكلة ارتفاع معدلات الرهن العقاري إذا كان قد دفع سعر العقار نقدًا.

أما بالنسبة لأصحاب العقارات الراغبين في الانتقال إلى عقار أكبر، أو شراء منزل ثان، فيمكن الاستفادة من انخفاض سعر العقارات، على سبيل المثال إذا كان سعر العقار الحالي 250 ألف باوند وانخفض بنسبة 10 في المئة، فيمكن بيعه لشراء عقار بقيمة 400 ألف مع الاستفادة من انخفاض سعر العقار الجديد 10 في المئة، في هذه الحالة يمكن توفير المزيد من الأموال لأن مقدار انخفاض المنزل المشترى أعلى من قيمة انخفاض المنزل الذي بيع.

رغم ذلك فإن الانتقال إلى منزل أكبر يعني الحصول على رهن عقاري أعلى، ولابد من أن يفكر المشتري في قدرته على سداد الرهن العقاري المرتفع، لأن استمرار الانخفاض في أسعار العقارات قد ينتهي بخسارته…

المصدر: Investors Chronicle