الرهن العقاري في بريطانيا: دليل مبسط لفهم “المورغيج”
يُعد الرهن العقاري (Mortgage)، المعروف باسم “المورغيج”، أكثر الطرق شيوعًا لتمويل شراء منزل في بريطانيا، إذ يقترض المشتري جزءًا من قيمة العقار من بنك أو جهة إقراض، ثم يسدد المبلغ على أقساط شهرية تمتد عادةً لسنوات طويلة.
وتختلف شروط المورغيج من شخص إلى آخر بحسَب الدخل، والالتزامات المالية، وحجم الدفعة المقدمة، وقيمة العقار، والتاريخ الائتماني، إضافة إلى نوع القرض وسعر الفائدة.
كيف يعمل المورغيج؟
عند شراء منزل، يدفع المشتري جزءًا من قيمة العقار من أمواله الخاصة، ويُعرف هذا المبلغ باسم Deposit أو الدفعة المقدمة، في حين يقترض الجزء المتبقي من المقرض.
فإذا كان سعر المنزل 300 ألف باوند، وامتلك المشتري 30 ألف باوند، فإنه يحتاج إلى مورغيج بقيمة 270 ألف باوند.
وتحدد البنوك مقدار القرض الذي يمكن للشخص الحصول عليه بعد تقييم قدرته على تحمل الأقساط، مع النظر إلى دخله ومصروفاته والتزاماته المالية وتكلفة المعيشة.
ما أهمية الدفعة المقدمة؟
كلما زادت الدفعة المقدمة، انخفض المبلغ الذي يحتاج المشتري إلى اقتراضه.
وترتبط الدفعة المقدمة بما يعرف باسم Loan-to-Value (LTV)، وهي نسبة قيمة القرض إلى قيمة العقار.
فإذا اقترض شخص 270 ألف باوند لشراء منزل بقيمة 300 ألف باوند، فإن نسبة LTV تبلغ 90%.
وتُعد هذه النسبة مهمة عند اختيار المورغيج، إذ يمكن أن تؤثر في المنتجات المتاحة وسعر الفائدة الذي يقدمه المقرض.
ما أنواع المورغيج؟
توجد عدة أنواع من المورغيج في بريطانيا، لكن أبرزها:
- مورغيج بسعر فائدة ثابت
في هذا النوع يبقى سعر الفائدة ثابتًا لفترة محددة، غالبًا لمدة عامين أو خمسة أعوام.
الميزة الأساسية هي معرفة قيمة الأقساط خلال فترة تثبيت الفائدة، ما يساعد على التخطيط للميزانية. لكن المقترض لا يستفيد من أي انخفاض في أسعار الفائدة خلال هذه الفترة.
- الرهن العقاري المرتبط بسعر الفائدة الأساسي (Tracker Mortgage)
يرتبط هذا النوع عادةً بسعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا، مع إضافة نسبة محددة.
ومن ثَمّ قد تنخفض الأقساط عندما ينخفض سعر الفائدة، لكنها قد ترتفع أيضًا عندما يرتفع.
- السعر المتغير القياسي (SVR)
قد ينتقل المقترض إلى Standard Variable Rate) (SVR)) بعد انتهاء فترة السعر الثابت إذا لم يختر صفقة جديدة.
ولهذا من المهم الانتباه إلى موعد انتهاء صفقة المورغيج الحالية والبحث عن الخيارات المتاحة قبل ذلك.
ما الفرق بين (Repayment) و(Interest-only)؟
في (Repayment Mortgage)، يتضمن القسط الشهري جزءًا من أصل القرض وجزءًا من الفائدة، بحيث ينخفض الدين تدريجيًا حتى يُسدد بالكامل في نهاية المدة.
أما (Interest-only Mortgage)، فيدفع المقترض الفائدة خلال فترة القرض، في حين يبقى أصل الدين مستحقًا للسداد في نهاية المدة، ما يتطلب وجود خطة واضحة لتسديده.
ما المقصود بإعادة تمويل المورغيج؟
(Remortgage) تعني الانتقال إلى صفقة مورغيج جديدة، سواء مع المقرض الحالي أو مع مقرض آخر.
وقد يلجأ صاحب المنزل إلى إعادة التمويل عندما تقترب فترة السعر الثابت من نهايتها، بهدف الحصول على شروط أو سعر فائدة أفضل.
لكن يجب الانتباه إلى أي رسوم مرتبطة بالانتقال، ومنها Early Repayment Charge (ERC)، وهي رسوم قد يفرضها المقرض عند سداد القرض أو مغادرة الصفقة قبل انتهاء المدة المتفق عليها.
ما الذي ينظر إليه البنك عند طلب المورغيج؟
يقيّم المقرض قدرة المتقدم على سداد القرض، وقد ينظر إلى:
- الدخل ومصدره.
- المصروفات الشهرية.
- الديون والالتزامات المالية.
- حجم الدفعة المقدمة.
- قيمة العقار.
- التاريخ الائتماني.
- قدرة المقترض على تحمل تغير أسعار الفائدة.
وقد يُطلب من المتقدم تقديم مستندات لإثبات الدخل والحسابات المالية ومصدر الدفعة المقدمة.
هل يستطيع المهاجرون الحصول على مورغيج؟
يمكن للمهاجرين المقيمين في بريطانيا التقدم للحصول على مورغيج، لكن شروط الأهلية تختلف بين المقرضين.
وقد تؤثر في قرار المقرض عوامل مثل نوع الإقامة أو التأشيرة، ومدة الإقامة في بريطانيا، والدخل، والعمل، والتاريخ الائتماني، وحجم الدفعة المقدمة.
لذلك لا توجد قاعدة واحدة تنطبق على جميع المهاجرين، ويُدرس كل طلب وفق الظروف المالية والشخصية لصاحبه ومعايير الجهة المقرضة.
أهم المصطلحات التي يجب معرفتها:
Mortgage: الرهن العقاري أو المورغيج.
Deposit: الدفعة المقدمة.
LTV: نسبة القرض إلى قيمة العقار.
Fixed Rate: سعر فائدة ثابت لفترة محددة.
Tracker: مورغيج يتتبع سعرًا مرجعيًا مثل سعر بنك إنجلترا الأساسي.
SVR: السعر المتغير القياسي.
Remortgage: إعادة تمويل المورغيج.
ERC: رسوم السداد المبكر.
Repayment Mortgage: مورغيج يسدد فيه أصل القرض والفائدة تدريجيًا.
Interest-only: مورغيج تُدفع فيه الفائدة مع بقاء أصل القرض للسداد لاحقًا.
ما الذي يجب الانتباه إليه قبل اختيار المورغيج؟
لا ينبغي مقارنة عروض المورغيج اعتمادًا على سعر الفائدة وحده، بل يجب النظر أيضًا إلى قيمة الدفعة المقدمة، وحجم الأقساط، والرسوم، ومدة تثبيت الفائدة، وشروط السداد المبكر، وما سيحدث عند انتهاء الصفقة.
وبالنسبة للمشترين للمرة الأولى، يساعد فهم هذه المصطلحات على التعامل مع سوق العقارات في بريطانيا بصورة أوضح، أما أصحاب المورغيج الحاليون فيحتاجون إلى متابعة موعد انتهاء صفقتهم الحالية والخيارات المتاحة بعدها.
اقرأ أيضًا:
الرابط المختصر هنا ⬇
