كل ما تحتاج معرفته عند شراء منزل لأول مرة في بريطانيا

فريق التحرير May 2, 2023

يُعَد شراء المنزل للمرة الأولى أهم خطوة في رحلة الفرد لتأمين أوضاعه المالية مستقبلًا، كما أنه من أفضل الطرق للاستفادة من رأس المال. وفي هذا المقام نقدم لكم كل ما تحتاجون إلى معرفته عند شراء منزل لأول مرة في بريطانيا.

شهدت أسعار الرهن العقاري ارتفاعًا ملحوظًا العام الماضي، بعد انخفاض معدلات الفائدة خلال القرن الماضي، وارتفع متوسط سعر الرهن العقاري ذو معدل الفائدة الثابت لخمس سنوات بنحو 5.05 في المئة للعام الحالي، بعد أن ارتفع بنسبة 3.01 في المئة في نيسان/ إبريل من العام الماضي.

وأدى ارتفاع تكلفة سداد القروض إلى تراجع الإقبال على سوق العقارات، فانخفضت أسعار كثير من العقارات، ما يتيح الفرصة للمشترين للعثور على منزلهم الأول.

مقدار القرض العقاري

صفقات الرهن العقاري "ريمورغج" لعشر سنوات تصبح الأرخص في بريطانيا! — *تعرف على نظام منح القروض العقارية في بريطانيا*

تسمح البنوك باقتراض ما يصل إلى 4.5 ضعف الدخل السنوي للمقترض عند شراء أول عقار.

على سبيل المثال: يمكن للمتزوجَين اللذين يكسبان 80 ألف باوند الحصول على قرض يصل إلى 360 ألف باوند، كما يمكن للعاملين في القطاعات المهنية مثل الأطباء والمحامين وأطباء الأسنان اقتراض ما يعادل ستة أضعاف دخلهم السنوي.

أما إذا كان المقترض يعمل لحسابه الخاص، فتعتمد قيمة القرض على الأرباح التي حققها المقترض، وذلك عبر نظام تقييم للأرباح يأخذ بعين الاعتبار قيمة الضرائب المفروضة على الأرباح.

وبمجرد أن يقيِّم البنك الأرباح والنفقات الخاصة بالمقترض، فإنه يقدم مجموعة من عروض الرهن العقاري، التي يختار المقترض منها ما يتناسب مع قدرته المالية على سداد القروض.

وبهذا الشأن قال الخبير في سوق العقارات نيكولاس مينديز: “أنصح الراغبين بشراء عقار للمرة الأولى في حياتهم باختيار العقارات التي تناسب ميزانياتهم الشهرية، ويجب عليهم أن يأخذوا بعين الاعتبار الرسوم والفواتير غير المتوقعة والمترتبة على عملية الشراء”.

الوديعة الأولية

يجب على المقترضين إيداع ما لايقل عن 5 في المئة من سعر العقار، واقتراض رهن عقاري يغطي 95 في المئة من سعر العقار.

ويقدم بعض البنوك قروضًا بقيمة 100 في المئة من سعر العقار في حال وجود كفيل للمقترض، وفي هذه الحالة فإن المقترض لن يحتاج إلى وضع وديعة أولية.

والمقصود بالكفالة المصرفية أن يقدم أحد الأقارب أو الأصدقاء ممتلكاتهم أو مدخراتهم كضمان في حال تخلّف المقترض عن سداد قرضه، وإذا كانت الكفالة على شكل مدخرات فيجب إيداع مدخرات تساوي قيمتها 10 في المئة من سعر العقار لدى البنك الذي قدم القرض، وتودع هذه المدخرات ثلاث سنوات تقريبًا.

ويقدم بعض النبوك مثل (بارسلي)، و(Family Building Society)، و(Lloyds) بعض عروض الرهن العقاري وفق نظام الكفالة العائلية.

زيادة سقف المدخرات

يبلغ متوسط سعر العقار في بريطانيا نحو 287.880 باوند، ولشراء عقار بهذا السعر لا بد من إيداع مدخرات لا تقل قيمتها عن 14 ألف باوند، أي ما يعادل 5 في المئة من هذا السعر.

وبهذا الصدد قالت الخبيرة في سوق العقارات آنا باوز: “الخبر الجيد هو أن معظم البنوك رفعت سقف المدخرات التي يمكن إيداعها، منذ أن بدأ بنك إنجلترا بزيادة معدل الفوائد ابتداء من الأول من كانون الأول/ديسمبر 2021، لذلك فإن الوقت ملائم الآن لإيداع المدخرات”.

هذا ويمكن لمن تتفاوت أعمارهم بين 18 و39 عامًا إيداع ما يصل إلى 4000 باوند.

ومع كل عملية إيداع يحصل المُودِع على مكافأة حكومية قدرها 25 في المئة من المبلغ المُودَع، ويبلغ الحد الأقصى للمكافأة 1000 باوند.

ولا يمكن سحب هذه المدخرات إلا لشراء المنزل الأول أو عند بلوغ سن الستين، وإلا فسيُصادَر جزء من المدخرات.

ويمكن لمشتري المنزل للمرة الأولى أن يدخر 4000 باوند كل عام على مدى خمسة أعوام بسعر فائدة يبلغ 3.5 في المئة، وسيحصل مقابل ذلك على وديعة قدرها 27.750 باوند، تتكون من 20 ألف باوند تُدفَع من المدخرات الشخصية، ومكافأة حكومية بمقدار 5000 باوند وإجمالي فائدة يبلغ 27.50 باوند.

وإذا كان المقترض غير مؤهل لادخار أكثر من 4000 باوند سنويًّا، فيمكن استخدام حسابات التوفير الفورية التي تقدم سعر فائدة يبلغ 3.5 باوند تقريبًا، بينما يقدم بعض البنوك الأخرى سعر فائدة يبلغ 7 في المئة عن الأموال المدخرة في أول 12 شهرًا.

خطط حكومية للمساعدة الراغبين في شراء منزل لأول مرة في بريطانيا

أعلنت الحكومة البريطانية إيقاف مخطط المساعدة في شراء العقار، لكنها بدأت مخططا آخر يُسهِم في بيع العقار عن طريق نقل المِلكية، وبموجب هذا المخطط يحصل المشترون على قروض أقل لشراء حصة تُشكّل في العادة 24 في المئة من العقار.

أما ثمن الحصة المتبقية فيُسدَّد بدفع الإيجار للجمعية السكنية التي تمتلك أسهمًا في العقار.

ويمكن زيادة حصة المشتري تدريجيًّا في العقار بمرور الوقت، حتى يعلن مِلكيته الكاملة للعقار.

وبهذا الخصوص قال مينديز: “إضافة إلى فوائد هذه الطريقة فهي تشتمل على بعض العيوب، ولا بد من استشارة خبراء الرهن العقاري قبل اتخاذ أي قرار”.

يُذكَر أن في إنجلترا يوجد مخطط (First Home)، الذي يتيح لمشتري العقارات للمرة الأولى تخفيضًا يتراوح بين 30 و50 في المئة من قيمة العقار، ولكن بشرط أن تكون عملية البيع عن طريق شركات التطوير العقاري، ولمّا تُعتمَد هذه الطريقة بعد، لذلك لا بد من مراجعة شركات التطوير العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار؛ للتأكد من أن هذه الشركات تندرج ضمن هذا المخطط.

رسوم شراء العقار (stamp duty)

يُعفَى معظم مشتري العقارات للمرة الأولى من رسوم الشراء الإضافية (stamp duty).

وفي إنجلترا وأيرلندا الشمالية يُعفَى مشترو العقارات للمرة الأولى من دفع رسوم (stamp duty) على أول 425.000 باوند من ثمن العقار، ويدفعون ضريبة قدرها 5 في المئة على بقية ثمن العقار، ما دام سعره يتراوح بين 425.001 و625.00 باوند.

على سبيل المثال: عند شراء المنزل الأول في إنجلترا بـ550.000 باوند، يُعفَى المشتري من دفع رسوم (stamp duty) على أول 425.000 باوند، بينما تفرض رسوم (stamp duty) بقيمة 5 في المئة على المبلغ المتبقي من سعر العقار وهو 125.000 باوند، أي أن قيمة الرسوم تساوي 6250 باوند.

أما إذا كانت قيمة العقار تزيد على 625000 باوند، فسيدفع المشتري الرسوم الإضافية على كامل المبلغ ولن يُعفَى منها.

وابتداء من آذار/مارس عام 2025 سيخفض الحد الأدنى من سعر العقار الذي تُفرَض عليه الرسوم الإضافية (stamp duty)، من 425.000 إلى 300.000 باوند.

أما في اسكتلندا وويلز فيدفع المشترون ضريبة معاملات الأراضي (Land Transaction tax)، وضريبة معاملات الأبنية (buildings Transaction tax) بدلًا من ضريبة الرسوم الإضافية على العقارات.

ويُعفَى مشترو العقارات للمرة للأولى في اسكتلندا من دفع ضريبة معاملات المباني على أول 175.000 باوند من سعر العقار، ولكنهم يدفعون ضريبة قدرها 2 في المئة على بقية ثمن العقار إذا كان الحد الأعلى لسعر العقار يتراوح بين 175.001 و250.000 باوند، ويدفعون ضريبة قدرها 5 في المئة على الجزء الأخير من سعر العقار إذا كان يتراوح سعره بين 250.001 و325.000 باوند.

ولا يدفع مشترو العقار للمرة الأولى أي ضريبة في ويلز إذا كان سعر العقار أكثر من 225.000 باوند، ولكنهم يدفعون ضريبة بقيمة 6 في المئة عندما يتراوح سعر العقار بين 250.000 و400.000 باوند، وترتفع الضريبة إلى 7.5 في المئة إذا كان سعر العقار يتراوح بين 400.001 و750.000 باوند.

رسوم أخرى على شراء المنزل

يدفع مشترو العقار للمرة الأولى في إنجلترا رسومًا إضافية قدرها 2.198 باوند، من بينها: رسوم النقل وتكلفة التقرير الخاص بتقييم الشراء وتكاليف نقل الأثاث.

كما أن التكلفة الإضافية لبعض الرهون العقارية قد تصل إلى 1000 باوند، حيث يلجأ المشترون في الغالب إلى وسطاء الرهن العقاري؛ من أجل العثور على أفضل الصفقات، وقد تتراوح تكلفة الاستعانة بوسطاء الرهن العقاري بين 500 و1000 باوند، كما أن بعض وسطاء الرهن العقاري يتقاضون أجرهم من البنك المقرض.

وقال خبير الرهن العقاري روب هوتون: “يمكن العثور على وسطاء الرهن العقاري بأقل التكاليف بعد البحث والمقارنة بين عروض الأسعار، ومن الأفضل إتمام عمليات الشراء في أوقات ركود الأسواق، مثل شهر آب/أغسطس حيث تشهد الأسواق تراجعًا في الطلب”.

هل شراء العقار أفضل أم استئجاره؟

رفع نسبة الفائدة — *هل من الأفضل شراء العقار بدلًا من استئجاره على المدى الطويل؟*

يمكن القول إن التكاليف الأولية للإيجار أرخص من تكلفة الشراء، حيث يدفع المستأجرون عادة وديعة أولية تغطي خمسة أسابيع من تكاليف الإيجار، وهي أقل بكثير من الوديعة الأولية المدفوعة عند شراء العقار، وقد يضطر المستأجرون أيضًا إلى الاستعانة بشركة خاصة؛ لنقل الأثاث والأمتعة إذا كان لديهم كثير منها، ويدفعون مزيدًا من التكاليف.

ورغم وصول أسعار الإيجارات إلى مستوى قياسي بلغ 1172 في المناطق الواقعة خارج لندن، فإن معدلات الإيجار تبقى أقل تكلفة من الشراء.

لكن على المدى الطويل فإن شراء المنزل قد يعود بفوائد أكثر من استئجاره، وبحسَب إحدى الدراسات التي أُجرِيت مؤخرًا، فإن استئجار منزل على مدار السنوات العشر الماضية كان يكلف 105.907 باوند، لكن بالمقارنة مع خيار شراء المنزل عن طريق الرهن العقاري، فإن المشتري سيكون قد دفع نحو 75.686 باوند من سعر المنزل عن طريق الرهن العقاري خلال نفس الفترة، ومن ضمن هذا المبلغ 43.738 من عائدات الفوائد.

وإلى جانب التكلفة الإجمالية الأقل لشراء المنزل على المدى الطويل مقارنة بتكلفة الاستئجار، فإن مشتري المنزل سيتمكن أيضًا خلال عشرة أعوام من سداد عشرات آلاف الباوندات من ديون الرهن العقاري.

هذا وقال مينديز: “إن خيار الشراء أفضل من خيار الاستئجار بالنسبة إلى معظم الأسر، لذا فمن الأفضل دخول سوق العقارات من باب المِلكية بدلًا من الاستئجار”.

المصدر: التلغراف