دليلك الشامل لعقود الإيجار في إنجلترا: حقوقك والشروط القانونية
يُشكل عقد الإيجار حجر الزاوية في العلاقة بين المستأجر والمالك في بريطانيا؛ فهو ليس مجرد وثيقة تنظيمية، بل هو اتفاق قانوني يحمي طرفي المعاملة الإيجارية ويحدد الحقوق والواجبات الملزمة لكليهما.
وفي ظل الإصلاحات التشريعية الأخيرة المتعلقة بسوق السكن الخاص، وتزايد التساؤلات عن مدى قانونية بعض الشروط والرسوم، تصبح معرفة تفاصيل هذا العقد ضرورة أساسية لكل من يعيش في بريطانيا.
يُسلط هذا الدليل الضوء على أنواع عقود الإيجار، والفرق بين الشروط الصريحة والضمنية، والرسوم المحظورة قانونًا، إضافة إلى التعديلات التشريعية المهمة بشأن حظر تمييز المالكين ضد العائلات أو مستفيدي الإعانة الاجتماعية.
ما عقد الإيجار؟
عقد الإيجار (Tenancy agreement) هو عقد رسمي يربط بين المستأجر والمالك. وقد يكون العقد مكتوبًا أو شفهيًّا؛ فعلى سبيل المثال: إذا كنت تستأجر من مالك خاص، فمن المرجح أن تحصل على عقد مكتوب. يمنح العقد حقوقًا محددة للطرفين؛ كحقك في شغل العقار والسكن فيه، وحق المالك في الحصول على الإيجار مقابل إشغال العقار.
يمكن للمستأجر والمالك الاتفاق على ترتيبات خاصة بالسكن، وتصبح هذه الترتيبات جزءًا من العقد بشرط ألا تتعارض مع القانون. يمتلك كل من المستأجر والمالك حقوقًا وواجبات كفلها التشريع. ويمكن لعقد الإيجار أن يمنح المالك والمستأجر حقوقًا أكثر من الحقوق القانونية الأساسية (Statutory rights)، ولكنه لا يستطيع بأي حال تقليلها. وإذا تضمن العقد شرطًا ينقص من الحقوق التي يكفلها القانون لأي من الطرفين، يُعَدّ ذلك الشرط باطلًا ولا يمكن إنفاذه.
يتكون عقد الإيجار من:
- شروط صريحة (Express terms): وتتضمن ما هو مدوّن في عقد الإيجار المكتوب (إن وجد)، أو في دفتر الإيجار (Rent book)، وما تم الاتفاق عليه شفهيًّا.
- شروط ضمنية (Implied terms): وهي حقوق يضمنها القانون، ولا يلزم نصها صراحة في العقد المكتوب.
الشروط الصريحة لعقود الإيجار
1- العقود المكتوبة
إذا كان لديك “عقد إيجار مضمون” (Assured tenancy) من مالك خاص، فمن واجبه تزويدك بمعلومات مكتوبة عن الإيجار قبل بدء العقد، وتكون عادة ضمن وثيقة عقد الإيجار.
- إذا لم يزودك المالك بمعلومات مكتوبة أو لم تكن الوثيقة مكتملة، يمكنك الإبلاغ عنه لدى المجلس البلدي المحلي (Local Council)، الذي يمكن العثور عليه عبر موقع الحكومة الرسمي.
- أما إذا لم تكن خاضعًا لعقد إيجار مضمون، فلن يكون المالك ملزمًا قانونًا بتزويدك ببيانات مكتوبة عن الإيجار.
- يمنح مالكو السكن الاجتماعي (Social housing) -مثل المجالس المحلية وجمعيات الإسكان (Housing associations)- عقود إيجار مكتوبة كإجراء أساسي.
- بالنسبة لذوي الإعاقات البصرية، يجب توفير عقد الإيجار بصيغة تناسب احتياجاتهم، مثل الطباعة بحجم كبير. ويمكن طلب تعديلات من المالك لتلاءم الإعاقة.
تنبيه هام بشأن نوع عقد الإيجار: قد يُذكر في العقد أنك تخضع لنوع معين من عقود الإيجار، ولكن النوع الفعلي قد يكون مختلفًا بالكامل؛ إذ يعتمد تحديد نوع عقدك على الحقائق والواقع الفعلي لظروف سكنك، وليس على المسمى المدوّن في العقد. على سبيل المثال: إذا كنت تستأجر من مالك خاص لا يشاركك الإقامة في المنزل نفسه، فمن المرجح أن عقدك هو “عقد إيجار مضمون”، حتى لو ذكر العقد غير ذلك.
يجب أن يوقع العقد جميع المستأجرين والمالك. وفي حال وجود مستأجرين مشتركين (Joint tenants)، يجب أن يتسلم كل مستأجر نسخة من العقد. وتعتمد المعلومات المضمنة في الوثيقة على صفة المالك ونوع العقد.
2- العقود الشفهية
يُعَدّ عقد الإيجار قائما قانونًا حتى لو كان مجرد اتفاق شفهي بين المستأجر وبين المالك. على سبيل المثال: قد تكونان قد اتفقتما شفهيًّا عند بدء السكن على:
- قيمة الإيجار ومواعيد سداده.
- ما إذا كان الإيجار يشمل الفواتير والخدمات.
- قيود إقامة أشخاص آخرين معك في العقار.
إذا كان لديك عقد إيجار مضمون مع مالك خاص، فإنه يظل ملزمًا بتزويدك بمعلومات مكتوبة. وتبقى العقبة الكبرى في العقود الشفهية هي صعوبة إثبات ما تم الاتفاق عليه عند نشوب النزاعات، لعدم وجود أدلة مسجلة، أو لظهور مشكلات لم يتطرق لها الاتفاق. ومع ذلك، يمكن إثبات الاتفاقات الشفهية بوسائل أخرى مثل الرسائل الإلكترونية أو الرسائل النصية.
الشروط الضمنية لعقود الإيجار
هناك التزامات تقع على عاتق المستأجر وعلى عاتق المالك قد لا تكون مدونة في العقد، لكنها مفروضة بموجب القانون وتُعَدّ شرطًا ضمنيًّا في جميع العقود. وتشمل أبرز هذه الشروط:
- التزامات المالك: إجراء الإصلاحات الهيكلية الأساسية للعقار، والحفاظ على كفاءة وصلاحية تمديدات المياه، والغاز، والكهرباء، والصرف الصحي، وأجهزة التدفئة وتنسيق المياه الساخنة.
- حق المستأجر: العيش في السكن بسلام ودون إزعاج من المالك.
- التزامات المستأجر: استخدام المنزل بأسلوب الساكن الحريص (Tenant-like way)، مثل عدم إلحاق الضرر بالعقار، والاستخدام السليم للملحقات والأجهزة، والسماح لفريق الصيانة بالدخول لإجراء الإصلاحات الضرورية.
تختلف الحقوق التي يكفلها القانون باختلاف نوع عقد الإيجار، وقد تقع على المالك مسؤولية قانونية لضمان أن المنزل “صالح للسكن البشري” (Fit for human habitation).
عقود الإيجار الصورية والتحايل
تتغلب الحقوق التي ينص عليها القانون دائمًا على أي شروط واردة في اتفاق مكتوب أو شفهي. ويُعَدّ العقد الذي يحاول الانتقاص من حقوقك أو حقوق المالك المضمونة في القانون العام أو التشريعات عقدًا صوريًّا أو تحايليًّا (Sham tenancy agreement).
قد يختلف نص العقد عن حقيقة العلاقة الإيجارية الفعليه؛ فقد يدّعي المالك مثلًا أن العقد ليس عقد إيجار وإنما “ترخيص إشغال” (Licence to occupy). وحتى لو وقعت على وثيقة تنص على أنها “ترخيص إشغال”، فإن ذلك وحده لا يحوّل العقد الفعلي إلى ترخيص إذا كانت أركان عقد الإيجار متوفرة.
المستندات والبيانات التي يجب أن يقدمها المالك
1. بيانات التواصل والعنوان:
- لا يحق للمالك مطالبتك بدفع الإيجار إلا بعد تزويدك باسمه وعنوانه كتابيًّا، سواء كان هناك عقد مكتوب أم لا.
- يجب أن يكون العنوان المقدم واقعًا في إنجلترا أو ويلز. وإذا كان عنوانه الرئيس خارج البلاد، فيجب تقديم عنوان ثانٍ داخل إنجلترا أو ويلز لاستخدامه في المراسلات الرسمية والإخطارات (مثل إخطار إنهاء عقد الإيجار).
- إذا امتنعت عن دفع الإيجار بانتظار استلام بيانات التواصل، ستظل ملزمًا بسداد الإيجار المستحق بأثر رجعي فور استلامها.
- إذا لم تتوفر لديك بيانات المالك، يمكنك تقديم طلب كتابي للشخص الذي يستلم منك الإيجار للحصول على اسم المالك وعنوانه الكامل؛ ويجب تزويدك بها كتابيًّا خلال 21 يومًا، وإلا فيُعَدّ ارتكابًا لمخالفة يستوجب الملاحقة القضائية من المجلس البلدي.
2. الشهادات والأدلة المطلوبة عند بدء الإيجار:
- شهادة سلامة الغاز (Gas safety certificate).
- شهادة أداء الطاقة (Energy performance certificate – EPC)، باستثناء بعض أنواع السكن المشترك.
- نسخة من الدليل الحكومي “كيف تستأجر” (How to rent guide)، باستثناء الاستئجار من جمعيات الإسكان.
3. حماية مبلغ التأمين (Deposit):
يجب على المالك تزويدك بمعلومات عن وديعة التأمين خلال 30 يومًا في الحالات الآتية:
- إذا بدأت عقد إيجار مضمون مع مالك خاص ابتداء من 1 مايو/أيار 2026 أو بعده.
- إذا كان لديك عقد إيجار مضمون قصير الأجل (Assured shorthold tenancy) بدأ قبل 1 مايو/أيار 2026.
- إذا كنت تعيش في سكن اجتماعي بعقد إيجار مضمون قصير الأجل.
- يجب أن تتضمن البيانات قيمة التأمين وطريقة حمايته في إحدى شبكات حماية التأمين المعتمدة (Protection scheme)، وشرح الحالات التي يحق له فيها اقتطاع جزء منه أو احتجازه، وطريقة استرداده عند نهاية الإيجار.
- سجل الإيجار للعقود الأسبوعية: إذا كان دفع الإيجار يتم أسبوعيًّا، يجب على المالك توفير “دفتر إيجار” (Rent book) أو مستند مشابه، ويُعَدّ عدم القيام بذلك مخالفة جنائية.
نقل ملكية العقار وتغيير المالك
في حال تغير المالك، يجب على المالك الجديد تزويدك باسمه وعنوانه كتابيًّا فور تسلمه العقار. وتعتمد المهلة الزمنية للإخطار على دورية دفع الإيجار:
- إذا كان الدفع شهريًّا أو كل شهرين: يجب تقديم العنوان خلال شهرين من انتقال الملكية.
- إذا كان الدفع كل 3 أشهر أو أكثر: يجب تقديم البيانات إما خلال شهرين، أو قبل موعد دفعة الإيجار القادمة (إذا كانت الدفعة بعد أكثر من شهرين). وفي حال تخلف المالك الجديد عن ذلك، يحق للمجلس البلدي مقاضاته.
الرسوم المسموح بها والمحظورة
إذا كنت تستأجر من مالك خاص، فلا يحق له فرض رسوم إلا على أمور محدودة محددة قانونًا (تطبق على العقود الجديدة بدءًا من 1 مايو/أيار 2026 والعقود السابقة القائمة)، وتقتصر الرسوم القانونية فقط على:
- الإيجار وقيمة الإيجار المقدم.
- فواتير الخدمات (الكهرباء، والماء، والغاز، والهاتف، والإنترنت، والتلفزيون.
- مبلغ التأمين الإيجاري (Tenancy deposit).
- مبلغ حجز العقار (Holding deposit).
- تكلفة استبدال المفاتيح الضائعة.
- غرامات تأخير الإيجار لمدة 14 يومًا أو أكثر.
- رسوم تعديل عقد الإيجار (فقط إذا كان التعديل بطلب من المستأجر).
- رسوم إنهاء العقد المبكر.
- ضريبة المجلس البلدي (Council tax) ورخصة التلفزيون (TV licence).
- تكاليف إصلاح الأضرار الناتجة عن المستأجر.
تنبيه: فرض أي رسوم أخرى يُعَدّ أمرًا غير قانوني. ويمكنك مطالبة المالك بإعادة الرسوم غير القانونية، أو الإبلاغ عنه لدى معايير التداول (Trading Standards)، أو رفع دعوى أمام “محكمة الفئة الأولى” (First-tier tribunal).
دفع الإيجار مقدمًا
لا يحق للمالك المطالبة بإيجار أكثر من شهر واحد للعقود المضمونة التي تبدأ بعد 1 مايو/أيار 2026.
تعديل عقد الإيجار أو إنهاؤه
1- التعديل: لا يمكن تعديل العقد إلا بموافقة الطرفين. ويجب توثيق التعديل كتابيًّا إما بإعداد وثيقة جديدة أو تعديل العقد الحالي. ولا يحق للمالك فرض رسوم تعديل إلا إذا كان التعديل بطلب منك.
- تعديل العقود الشفهية: يتم شفهيًّا أيضًا، ويمكن إثباته عبر الرسائل الإلكترونية، أو وجود شهود، أو عبر السلوك الفعلي للطرفين (مثل دفع وقبول قيمة إيجارية جديدة).
- التعديل لذوي الإعاقة: قد يُلزم المالك قانونًا بتعديل شرط في العقد إذا كان يضع المستأجرَ ذا الإعاقة في موقف أضعف مقارنة بغيره.
2- إنهاء العقد: تتوقف حقوق المالك والمستأجر في إنهاء العقد والحماية من الإخلاء التعسفي على نوع عقد الإيجار القائم.
الشروط غير العادلة والتمييز المحظور
1- الشروط غير العادلة (Unfair terms)
يُصنف عقد الإيجار بوصفه عقدًا استهلاكيًّا، ويجب أن يكتب بلغة واضحة وسهلة الفهم، وألا يتضمن أي شروط غير عادلة (مثل منح طرف الحق في تغيير الشروط أحاديًّا دون سبب مشروع، أو تقييد الطرف الآخر بشروط لم يتمكن من الاطلاع عليها). الشرط غير العادل يُعَدّ باطلًا ولا يُنفذ قانونًا.
2- حظر التمييز
يمنع القانون المالك من التمييز ضد المستأجر بناءً على الصفات المحمية قانونًا؛ مثل الإعاقة، أو العرق، أو الدين، أو الجنس، أو الحمل والأمومة.
ويُعَدّ المالك مخالِفًا للقانون إذا:
- أجّر العقار بشروط أسوأ مقارنة بالمستأجرين الآخرين بناءً على هذه الصفات.
- عامل المستأجر بطريقة مختلفة فيما يتعلق باستخدام المرافق المشتركة (كالغسيل أو الحدائق).
- ضايق المستأجر أو حاول إجباره على الإخلاء بسبب إحدى الصفات المحمية.
- رفض دون تبرير إجراء تعديلات معقولة في العقد تسمح للشخص ذوي الإعاقة بالسكن.
3– حظر الأطفال ومستفيدي الإعانات الاجتماعية
ابتداءً من 1 مايو/أيار 2026، تُعَدّ ملغاة وباطلة أي شروط في عقود الإيجار تمنع وجود الأطفال أو تمنع القاطنين من مستفيدي المعونات الاجتماعية، حتى لو كان العقد موقعًا قبل هذا التاريخ.
- إذا حاول المالك إجبارك على الإخلاء بناءً على هذه الشروط، يمكنك التصدّي لإجراءات الإخلاء (مثل إخطار الإخلاء بموجب المادة 8 – Section 8 notice).
- يجب الإبلاغ عن المالك لدى المجلس البلدي المحلي إذا رفض استقبال الأطفال أو مستفيدي الإعانات؛ حيث يُغرَّم المالك المخالف بما يصل إلى 7 آلاف باوند.
المصدر: Citizen Advice
اقرأ أيضًا:
الرابط المختصر هنا ⬇
