6 خطوات عملية لمواجهة ارتفاع أسعار الفائدة على الرهون العقارية “المورغيج”
يواجه كثير من ملاك العقارات المؤجرة في بريطانيا ضغوطاً متزايدة مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري-المورغيج- (Mortgage)، ما أدى إلى زيادة كلفة التمويل وتآكل هوامش الربح، خصوصاً في سوق العقارات المؤجرة (Buy-to-Let).
ويرى مختصون أن تأجيل اتخاذ القرار قد يكون الخيار الأكثر كلفة، في وقت يمكن فيه لإعادة ترتيب التمويل والمصاريف وإدارة العقار أن تخفف جزءاً من الضغوط الحالية.
1. إعادة النظر في تمويل الرهن العقاري
إذا كان القرض بنظام السداد الكامل
(Repayment Mortgage)، فقد يكون من الممكن خفض القسط الشهري عبر:
• التحول إلى نظام فوائد فقط (Interest Only)
• تمديد مدة القرض
• إعادة التمويل بعرض أكثر تنافسية
لكن هذه الخيارات قد تعني دفع فوائد أعلى على المدى الطويل أو بقاء الدين لفترة أطول، لذلك تُستخدم غالباً كحل مؤقت.
2. الاستفادة من قيمة العقارات الأخرى
من يملك أكثر من عقار قد يجد خيارات إضافية، مثل:
• سحب سيولة من عقار منخفض المديونية
• إعادة توزيع القروض على المحفظة العقارية
• بيع عقار ضعيف العائد لدعم الأصول الأفضل أداءً
ويُنظر إلى هذا الخيار عادة ضمن إدارة المحفظة الاستثمارية ككل.
3. تحسين كفاءة الطاقة
رفع تصنيف كفاءة الطاقة للعقار (EPC) قد يحقق فائدتين:
• جذب مستأجرين أكثر
• الوصول إلى بعض القروض الخضراء ذات التكلفة الأقل
ومن بين التحسينات الشائعة:
• العزل الحراري
• النوافذ الموفرة للطاقة
• أنظمة التدفئة الأعلى كفاءة
4. رفع الإيجار بحذر
قد يبدو رفع الإيجار الحل الأسرع، لكنه ليس دائماً الأفضل.
وينصح مختصون بأن يرتبط أي رفع بتحسينات واضحة، مثل:
• صيانة أسرع
• تحديثات داخل العقار
• أجهزة أفضل
• عقد أطول يمنح الاستقرار
فالمستأجر المستقر قد يكون أكثر قيمة من فترة شغور طويلة بحثاً عن سعر أعلى.
5. خفض التكاليف التشغيلية
يمكن البدء بالمصاريف غير الظاهرة للمستأجر، مثل:
• مقارنة أسعار التأمين سنوياً
• مراجعة كلفة الإنترنت والطاقة إذا كانت ضمن الإيجار
• تقليل رسوم الإدارة العقارية
• بناء شبكة صيانة موثوقة بأسعار أفضل
• تنفيذ صيانة وقائية مبكرة
6. مراجعة الوضع الضريبي
كثير من الملاك قد يدفعون ضرائب أعلى من اللازم إذا لم يراجعوا المصروفات القابلة للاحتساب، والتي قد تشمل:
• الصيانة
• التأمين
• رسوم الإدارة
• بعض الخدمات المرتبطة بالعقار
• جزءاً من فوائد التمويل بحسب الهيكل الضريبي
وفي بعض الحالات، يمكن ترحيل الخسائر لتعويض أرباح مستقبلية، ما يجعل الاستعانة بمحاسب مختص خطوة مفيدة.
هل الحل في البيع؟
ليس بالضرورة.
إذا كان العقار يحقق تدفقاً نقدياً ضعيفاً بشكل مزمن، فقد يكون البيع خياراً منطقياً. أما إذا كانت الضغوط مرتبطة بارتفاع الفائدة فقط، فقد يكون تعديل التمويل أكثر جدوى من الخروج المتسرع.
سوق تغيّر كثيراً
لم يعد العقار المؤجر استثماراً قليل المتابعة كما كان يُنظر إليه سابقاً، بل أصبح أقرب إلى نشاط يحتاج إدارة مستمرة وقرارات مالية سريعة، خصوصاً في بيئة ترتفع فيها التكاليف وتتغير فيها أسعار الفائدة بوتيرة متقلبة.
المصدر: تليغراف
اقرأ أيضاً:
الرابط المختصر هنا ⬇
